Por – Lic. Mauricio Tortolero.
A fin de que extranjeros, ya sean personas físicas o morales, inviertan en bienes inmuebles en México, es sumamente importante entender la naturaleza de los bienes inmuebles y las leyes que los regulan.
En esta parte de “El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México”, discutiremos las formas más comunes en las cuales los bienes inmuebles son apropiados o poseídos en México.
Generalmente, los bienes inmuebles que no son de dominio público en México se encuentran dentro de alguna de las siguientes tres categorías:
A. Propiedad Privada.
B. Parcelas Ejidales.
C. Propiedad de Uso Común.
Los propietarios o poseedores de cada uno de esos tipos de bienes inmuebles tienen diferentes derechos para usar y para transferir sus derechos de propiedad, tal cual se establece a continuación.
A. Propiedad Privada.
La propiedad privada es propiedad de personas físicas o morales para su explotación y uso personal. En la mayoría de los casos los derechos de propiedad privada pueden ser transferidos mediante la celebración de contratos de compraventa o contratos de fideicomiso.
La transmisión de los títulos de la propiedad privada se inscribe en el Registro Público de la Propiedad en la jurisdicción que le corresponda.
No obstante que existen algunas excepciones, tales como derechos al subsuelo, la propiedad privada generalmente no tiene límites de dominio para su transferencia.
B. Parcelas Ejidales
Los bienes inmuebles ejidales son terrenos otorgados a individuos por el gobierno de México para fines agrícolas o ganaderos.
Los ejidos se organizan en comunidades o poblados. Tienen órganos de administración y vigilancia internos, los cuales respectivamente son conocidos como “Comisariado Ejidal” y “Comité de Vigilancia”.
Los bienes inmuebles ejidales incluyen aquellos que pueden existir ya sea para el uso exclusivo de un individuo beneficiario (el “Ejidatario”) mediante el otorgamiento de una parcela ejidal, o para el beneficio mutuo de la comunidad ejidal en forma de tierra de uso común.
Todas las parcelas ejidales son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Un inmueble solo puede dejar de ser terreno ejidal si se agota un largo procedimiento de desincorporación mediante el cual se convierte en propiedad privada.
Todas las parcelas ejidales se encuentran inscritas en el Registro Agrario Nacional. En el caso de su desincorporación del régimen ejidal, los bienes inmuebles deben de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad en la jurisdicción que les corresponda.
C. Propiedad de Uso Común
La propiedad de uso común comparte muchas de las características de la parcela ejidal. Lo anterior con la excepción de que no hay parcelas exclusivas para el uso de un individuo beneficiario. En su lugar, todas las tierras pertenecen a la comunidad para su uso y disfrute común.
De manera similar a las parcelas ejidales, la propiedad de uso común es inalienable, imprescriptible e inembargable, y también debe de estar inscrita en el Registro Agrario Nacional.
La desincorporación de la propiedad de uso común incluye un proceso largo lleno de formalidades que requieren ser observadas a fin de evitar su revocación.
En la Parte II de “El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México” discutiremos como se adquieren los inmuebles en México, las restricciones que existen para su adquisición por parte de individuos y personas morales extranjeras, así como los aspectos generales de su transmisión.
En caso de que deseé recibir más información relacionada con de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México, por favor no dude en contactar a cualquiera de los siguientes abogados.
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