El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México – Parte II

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El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México – Parte II

Por – Lic. Mauricio Tortolero

A fin de que extranjeros, ya sean personas físicas o morales, inviertan en bienes inmuebles en México, es sumamente importante entender la naturaleza de los bienes inmuebles y las leyes que los regulan.

En la primera parte de “El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México”, discutimos las formas más comunes en las cuales los bienes inmuebles son apropiados o poseídos en México.

En esta segunda parte de “El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México”, discutiremos de manera general: (i) quien puede adquirir bienes inmuebles en México, y (ii) las restricciones para adquirir bienes inmuebles por sociedades que permiten inversión extranjera, personas físicas extranjeras y sociedades extranjeras.

A. ¿Quién puede adquirir bienes inmuebles en México?

De acuerdo al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las personas físicas mexicanas y las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera pueden adquirir bienes inmuebles en México, así como también los individuos y las sociedades extranjeras.

Con la excepción de las personas físicas mexicanas, para que las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera, así como los individuos y las sociedades extranjeras, puedan adquirir bienes inmuebles en México, es necesario que acuerden en considerarse como mexicanos en relación con dichos inmuebles, y a no invocar la protección de sus gobiernos derivados de los mismos, bajo la pena de perder su interés en dichos bienes inmuebles a favor de la nación Mexicana en caso de violación a dicho acuerdo. A dicho acuerdo se le conoce comúnmente como la Cláusula Calvo (la “Cláusula Calvo”).

A fin de analizar las diferentes opciones que tienen las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera, así como los  individuos y las sociedades extranjeras, para poder adquirir bienes inmuebles en México, es importante mencionar que existe dentro del territorio de México un área de tierra clasificada como zona restringida (la “Zona Restringida”). La Zona Restringida está formada por una faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las playas. El resto del territorio en México está formado por tierra clasificada como zona no restringida (la “Zona No Restringida”).

La Zona Restringida incluye aproximadamente 40$ del total del territorio nacional. Las áreas metropolitanas grandes como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara no se encuentran dentro de la Zona Restringida. No obstante lo anterior, Tijuana si se encuentra dentro de dicha zona.

Existe una restricción aplicable a las personas físicas mexicanas, las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera, así como los individuos y las sociedades extranjeras, en relación a los derechos del subsuelo en México.

B. Restricciones para adquirir bienes inmuebles en México para sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera, así como individuos y sociedades extranjeras.

I. Zona Restringida.

La forma para adquirir bienes inmuebles adentro de la Zona Restringida depende del uso que se le dé a dichos inmuebles, ya sea residencia o no residencial.

Se entiende que un bien inmueble es usado para fines residenciales cuando se usa como hogar por el propietario; todos los demás usos se consideran no residenciales. Los siguientes bienes inmuebles se considera que son usados para fines no residenciales: (i) tiempos compartidos; (ii) aquellos usados para actividades industriales, comerciales o turísticas y residenciales turísticas; (iii) aquellos adquiridos por Bancos Mexicanos al momento de ejecutar garantías que les han sido otorgadas para garantizar obligaciones; (iv) bienes inmuebles adquiridos por sociedades que llevan a cabo desarrollo inmobiliarios (inmobiliarias) con fines de comercialización o para venta a tercera partes, y (v) en general, bienes inmuebles usados para fines comerciales, industriales, agrícolas, ganaderos, de pesca, granjas o actividades de servicio. En caso de duda en relación a si un bien inmueble debe de ser considerado para uso residencial, se debe de consultar a la Secretaría de Relaciones Exteriores (“SER”) quien debe de resolver.

En la Zona Restringida las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera pueden adquirir: (i) el título directo de bienes inmuebles siempre que no lo usen para fines residenciales, y (ii) derechos fideicomisarios en un fideicomiso Mexicano en bienes inmuebles cuyo uso sea para fines residenciales.

En relación con los individuos y las sociedades extranjeras, estas sólo podrán adquirir los derechos de uso y de disfrute de bienes inmuebles en la Zona Restringida. Lo anterior mediante un fideicomiso mexicano y sin importar el uso que se le dé al bien inmueble.

II. Zona No Restringida.

En la Zona No Restringida las sociedades Mexicanas que permiten la inversión extranjera pueden adquirir el título directo de bienes inmuebles que sean usados para fines residenciales y para fines no residenciales.

En relación con los individuos y las sociedades extranjeras, estas podrán adquirir el título directo de bienes inmuebles en la Zona No Restringida siempre que acuerden con la SRE a someterse a la Cláusula Calvo y mediante autorización previa de la SRE. Para las áreas metropolitanas grandes como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, que no se encuentran dentro de la Zona Restringida, se pueden celebrar fideicomisos Mexicanos para usarlos como vehículos para adquirir bienes inmuebles, aunque no es estrictamente necesario.

Cuando el bien inmueble que se adquirirá se encuentra adentro de un Municipio que está completamente afuera de la Zona Restringida, si la SRE no emite su negativa a adquirir el mismo dentro del plazo previsto por la ley se presumirá que la autorización ha sido otorgada.  Cuando el bien inmueble que se adquirirá se encuentra total o parcialmente adentro de un Municipio que está en la Zona Restringida, si la SRE no emite su resolución a adquirir el mismo dentro del plazo previsto por la ley no se presumirá que la autorización ha sido otorgada.

Dentro de los requisitos para obtener dicha autorización de la SRE se encuentra la de comprobar la capacidad legal del extranjero. Las personas físicas extranjeras, en dicho caso, deberán de comprobar su legal estancia en México y que su capacidad migratoria les permite adquirir bienes inmuebles en México. Las sociedades extranjeras deben de estar autorizadas para llevar a cabo actividades comerciales en México o presentar sus documentos de formación y estatutos debidamente legalizados por el Cónsul Mexicano o legalizados de conformidad con la Convención que Suprime el Requisito de Legalización de Documentos Públicos  Extranjeros en caso de que su país de incorporación sea miembro de dicha Convención.

III. Limitación en derechos de Subsuelo.

De conformidad con el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el Estado Mexicano tiene el dominio directo sobre los minerales, aguas, petróleo e hidrocarburos.  La explotación y extracción del petróleo y de los hidrocarburos puede llevarse a cabo por particulares mediante la celebración de contratos con el Gobierno Federal o asignaciones otorgadas directamente a dichos particulares.

En la tercera parte de “El ABC de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México” discutiremos los aspectos generales que deben de ser considerados en relación con la adquisición y la transmisión de bienes inmuebles en México.

En caso de que deseé recibir más información relacionada con de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en México, por favor no dude en contactar a cualquiera de los siguientes abogados:

Leobardo Tenorio-Malof   |   ltenorio@tplegal.net
Héctor Torres-López   |   htorres@tplegal.net
Alejandro Pedrín   |   apedrin@tplegal.net
Mauricio Tortolero   |   mtortolero@tplegal.net
Daniel Gancz-Kahan   |   dgancz@tplegal.net

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