Adquisición de Inmuebles: Fideicomiso en Zona Restringida

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Adquisición de Inmuebles: Fideicomiso en Zona Restringida

por – Lic. Greta Robledo

De acuerdo con el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con inversión extranjera pueden adquirir inmuebles en cualquier parte del territorio nacional que se encuentre fuera la zona considerada como restringida.  La zona restringida es una franja de 100 (cien) kilómetros de ancho a lo largo de las fronteras y de 50 (cincuenta) kilómetros de ancho a lo largo de las costas en la cual –de acuerdo a la legislación vigente– los extranjeros no pueden adquirir la propiedad sobre tierras y aguas, según lo establecido en el artículo constitucional mencionado anteriormente.

No obstante lo anterior, la adquisición de inmuebles dentro de la zona restringida se puede llevar a cabo través de:

  1. SOCIEDADES MEXICANAS CON INVERSIÓN EXTRANJERA.
  • Si incluyen dentro de sus estatutos sociales una cláusula en la cual sus socios/accionistas se consideren como Mexicanos, respecto de los derechos y obligaciones que deriven de los contratos, las acciones o partes sociales y los bienes o intereses de los que sean titulares las empresas, renunciando a invocar la protección de sus gobiernos bajo la pena de perderlos en beneficio de la nación en caso de incumplimiento, y
  • Si el inmueble adquirido está destinado a fines no residenciales, y se presenta un aviso de dicha adquisición ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) dentro de los 60 (sesenta) días hábiles siguientes a aquel en que se realice la compra, en términos del artículo 10, fracción I de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), y el artículo 5to de su Reglamento.
  1. FIDEICOMISO DE ZONA RESTRINGIDA

El origen de los fideicomisos de zona restringida lo encontramos en el acuerdo firmado por el entonces presidente Lázaro Cárdenas el 22 de noviembre de 1937, en el cual autorizó a las instituciones nacionales de crédito efectuar operaciones de fideicomiso y adquirir inmuebles en territorio nacional, permitiendo su uso y disfrute a los extranjeros.

El objeto de los fideicomisos de zona restringida debe consistir en que la institución fiduciaria permita a los fideicomisarios la utilización y el aprovechamiento de los bienes que constituyan su patrimonio sin ostentar derechos reales. Por utilización y aprovechamiento de los bienes fideicomitidos debe entenderse el otorgamiento de los derechos de uso, goce y aprovechamiento, a los fideicomisarios, incluyendo la obtención de frutos y productos, y en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa de tales inmuebles.

Los requisitos especiales de los contratos de fideicomiso de zona restringida los encontramos en el artículo 11 del Reglamento de la LIE en donde se establece ciertos requisitos que debe contener el contrato constitutivo del fideicomiso.

Algunos de dichos requisitos son los siguientes:

  • Cláusula Calvo. Es la manifestación hecha por los individuos extranjeros en donde convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus derechos como fideicomisarios, y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, bajo la pena, en caso contrario, de perder dichos derechos en beneficio del Gobierno Mexicano.
  • Conservación de la titularidad fiduciaria. Significa que durante toda la vigencia del fideicomiso la institución fiduciaria conserva la titularidad de los derechos de propiedad de los inmuebles fideicomitidos, sin conceder derechos de propiedad  a los fideicomisarios.
  • Información sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso. Los fideicomisarios se obligan a informar a la institución fiduciaria sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso, y la fiduciaria se obliga a informar a la SRE sobre el particular, cuando sea requerida para ello, siempre que existan motivos que hagan suponer el incumplimiento de las condiciones bajo las cuales fue otorgado el permiso para formar el fideicomiso.
  • Nuevo permiso en caso de aportación de nuevos inmuebles o cambio de fines. Que la institución fiduciaria obtenga permiso previo de la SRE tratándose de ampliación de la materia del patrimonio fideicomitido o si hay un cambio en los fines del fideicomiso;
  • Notificación de la Extinción del Fideicomiso. Que la institución fiduciaria se comprometa a notificar la extinción del fideicomiso a la SRE, dentro de los 40 (cuarenta) días hábiles siguientes a la fecha de su extinción, y
  • Extinción del fideicomiso a solicitud de la SRE. Que las partes en el contrato se comprometan a extinguir el fideicomiso a petición de la SRE, dentro de un plazo de 180 (ciento ochenta) días contados a partir de la fecha de notificación del requerimiento, en caso de incumplimiento o violación a cualquiera de las condiciones establecidas en el permiso mediante el cual se formó el fideicomiso.

Los fideicomisos de zona restringida tienen una duración máxima de 50 (cincuenta) años. Dicho plazo podrá ser prorrogado a solicitud de los interesados –es decir, de los fideicomisarios– a la SRE, por conducto de la institución que funja como fiduciaria, dentro de los 90 (noventa) días hábiles anteriores a la expiración del plazo.

En caso de que se llegue el término del fideicomiso sin que se haya solicitado su prórroga, el fideicomiso deberá extinguirse y los inmuebles fideicomitidos deben ser transmitidos a una persona capaz de adquirirlos en zona restringida.

Finalmente, en los términos del artículo 32 de la LIE, deben inscribirse en del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, los fideicomisos de bienes inmuebles ubicados en zona restringida, cuyos fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras o aquellos que tengan por patrimonio inmuebles destinados a fines residenciales ubicados en la zona restringida y sea fideicomisaria una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros.

Leobardo Tenorio-Malof   |   ltenorio@tplegal.net
Héctor Torres-López   |   htorres@tplegal.net
Alejandro Pedrín   |   apedrin@tplegal.net
Mauricio Tortolero   |   mtortolero@tplegal.net
Daniel Gancz-Kahan   |   dgancz@tplegal.net
Alejandro Ceballos   |   aceballos@tplegal.net

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